Fonds de réserve et fonds travaux en copropriété
Ce sont les deux réserves d'une copropriété, et ce sont aussi les deux postes les plus mal tenus. Voici à quoi elles servent, comment elles se dotent, et surtout comment vérifier que l'argent annoncé existe vraiment.
Réserve ou travaux : la différence
| Critère | Fonds de réserve | Fonds travaux |
|---|---|---|
| Objet | Réserve générale de la copropriété : imprévus, gros entretien, trésorerie de sécurité. | Financement d'un chantier identifié et voté (façade, toiture, ascenseur, chaufferie). |
| Décision | Dotation votée en assemblée générale, généralement en % du budget de charges. | Résolution de travaux votée en assemblée : montant, échéancier et clé de répartition. |
| Appel de fonds | Appelé avec les provisions, ligne distincte des charges courantes. | Appelé par tranches selon l'avancement du chantier. |
| Sort en cas de vente du lot | Attaché au lot : il n'est pas remboursé au vendeur, il se règle entre les parties. | Les tranches déjà appelées restent acquises à la copropriété. |
| Comptabilité | Compte de fonds propre, jamais confondu avec le résultat de l'exercice. | Compte par projet, avec suivi des dépenses engagées face aux fonds appelés. |
Comment doter le fonds
La méthode la plus courante consiste à voter chaque année une dotation exprimée en pourcentage des charges de l'exercice précédent, appelée en même temps que les provisions mais sur une ligne distincte. L'avantage : le montant suit l'inflation des charges réelles de l'immeuble, sans renégociation à chaque assemblée. Pour un chantier identifié, on raisonne à l'inverse : le devis fixe le montant, l'assemblée fixe l'échéancier.
Les cinq contrôles à faire chaque année
- •Le montant du fonds en comptabilité correspond au solde réellement disponible en banque.
- •Les fonds appelés mais non encaissés apparaissent comme créances sur les copropriétaires, pas comme trésorerie.
- •Les dépenses de travaux sont imputées au projet voté, pas aux charges courantes.
- •Aucune dépense courante n'est payée avec l'argent d'un fonds sans décision d'assemblée.
- •Chaque copropriétaire peut retrouver sa part appelée et sa part encaissée dans son décompte.
« Appelé » et « encaissé » ne sont pas la même chose
C'est l'erreur la plus fréquente : présenter en assemblée un fonds de réserve au montant appelé, alors qu'une partie n'a jamais été payée. MyB distingue systématiquement les deux, par copropriétaire et par fonds, et rapproche le total du solde bancaire. Voir la comptabilité de copropriété et les appels de fonds.